6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu öncesinde konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini düzenleyen iki farklı yasal düzenleme bulunmakta ve kira sözleşmelerine 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümleri birlikte uygulanmaktaydı. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin tüm düzenlemeler “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” başlığı altında birleştirilmiştir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin uygulama alanı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 339. maddesi hükmü ile;
“Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.
Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.”
şeklinde belirtilmiş olup hüküm dahilinde konut ve çatılı işyerinin tanımı gerçekleştirilmemiştir. Bu kapsamda öncelikle konut ve çatılı işyeri kavramlarının tanımlanması gerekir ise konut kavramını niteliği itibariyle barınma ihtiyacını karşılayan, barınma amacına özgülenmiş çevresel etkilere karşı minimum korumayı sağlayan yapı/yer olarak, çatılı işyeri kavramı ise ekonomik ve mesleki faaliyetlerin yürütüldüğü üzeri çatı ile örtülü yer olarak tanımlamak uygun olacaktır. Dikkat edileceği üzere işyeri açısından çatılı olma unsuru öngörülmüşken konut açısından böyle bir nitelendirilme gerçekleştirilmemiştir. Kaldı ki konutun doğası gereği çevresel etkilere karşı korunaklı olması ihtiyacı söz konusu olduğundan üzerinin kapalı olması gerekli iken işyeri için durum böyle değildir. İşyeri amacıyla kiralanan yapının üzerinin sergi yeri, pazar yeri, odun/kömür satış yeri, kum deposu gibi üzeri açık da olabilmektedir. Bu dahilde kanun dahilinde etrafı çevrili olsa dahi üzeri kapalı olmayan yapı kiralarına ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 339. maddesi uyarınca altı ay ve daha kısa süreli taşınmaz kira sözleşmelerinde “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” hükümleri uygulanamayacaktır.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları hükümleri dahilinde kurulan kira ilişkilerinin sona ermesi noktasında ise genel hükümlerle sona erme hallerinin yanı sıra Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi ve devamı hükümleri dahilinde bildirim yoluyla ve Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi ve devamı hükümleri dahilinde dava yoluyla olmak üzere özel sona erme halleri düzenlenmiş olup dava yoluyla (tahliye davası) sona erdirme halleri kanun dahilinde aşağıdaki şekildedir.
I. KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN NEDENLERLE TAHLİYE DAVALARI
A. Kiraya Verenin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye (TBK m.350/1)
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350/I. madde hükmünde; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, … belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. düzenlemesine yer verilmiştir.
Kiraya verenin; kendisinin, eşinin, çocuğu, torunu, torununun çocuğu gibi altsoyunun, annesi, babası, büyükanne ve büyükbabası gibi üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi olması halinde kiracıya karşı tahliye davası açılabilmektedir. Düzenleme ile kimlerin gereksinimi nedeniyle tahliye davası açılabileceği açıkça belirtilmiş bulunduğundan bu kişiler dışındaki kişilere (amca, hala dayı, kayın hısımı vs.) yönelik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması mümkün değildir.
Bakmakla yükümlü olunan kişiler ifadesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 364. maddesi hükmü dahilinde yardım nafakası ile yükümlü olduğu kişiler kastedilmekte olup TMK dahilinde herkes yardım edilmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan altsoy, üstsoy ve kardeşlerine nafaka vermekle yükümlü bulunmaktadır. Bu nedenle altsoy ve üstsoydan farklı olarak kiraya verenin kardeşinin konut veya çatılı işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için yoksulluk nafakası talep şartlarının oluşmuş olması gerekmekte olup kardeşin konut gereksinimi karşılanamaması halinde yoksulluğa düşecek olması, kardeşin konutunun bulunmaması ve haline uygun konut kiralamak adına maddi gücün bulunmaması gerekmektedir.
Gereksinim nedeniyle tahliye davası kiraya veren ya da malik tarafından kiracıya ya da birden fazla kiracı varsa tüm kiracılara karşı açılması gerekmekte olup kiraya verenin dava ile ileri sürdüğü gereksinim iddiasının kira ilişkisinin kurulma tarihinden sonra ortaya çıkması, gereksinimin gerçek, samimi ve süreklilik arz eden bir nitelik taşıması ve gereksinimin yargılama sürecinde de devam etmesi gerekmektedir. Davanın belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunu takip eden 1 ay içerisinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise Türk Borçlar Kanunu’nun 329. maddesi hükmü doğrultusunda yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmemenin bitim tarihi belirlenerek bu tarihi takip eden 1 ay içerisinde açılması gerekmektedir. Bununla birlikte kiraya verenin dava açma süresi içerisinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi durumunda Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi hükmü dahilinde dava açma süresi 1 kira yılı için uzamış sayılır.
B. Kiralananın Yeniden İnşası veya İmar Nedeniyle Tahliye (TBK m.350/2)
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350/II. maddesi hükmünde; Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. düzenlemesine yer verilmiştir.
Yeniden inşada kiralananın tamamen yıkılarak yerine aynı imar planı ya da imar planı değişmiş ise değişen imar planı dahilinde yeniden yapı gerçekleştirilmektedir. Esaslı onarım, değiştirme veya genişletme hallerinde ise kiralanan muhafaza edilerek kiralananın daha iyi hale getirilmesi amaçlanmaktadır.
Kiralananın yeniden inşasını ya da imarı nedeniyle esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli olduğu hallerde tahliye davasının açılabilmesi için temel olarak faaliyet sırasında kiracının kiralananı kullanmasının imkânsız hale gelmesi gerekmektedir. Davada kiralananda gerçekleştirilecek faaliyet nedeniyle kiracının kiralananı kullanım imkanının bulunmadığı hususunun teknik olarak ortaya konulması gerekmekte olup bilirkişi tarafından düzenlenecek rapor ya da projenin uygulanabilirliğine ilişkin hususlar ile durum ispatlanmalıdır. Bu dahilde yeniden inşada tasdikli inşaat projesinin, imar amaçlı esaslı onarım, genişletme ya da değiştirmesinde belediye onaylı tadilat projesinin var olması gerekmektedir. Hatta bu dahilde kiralananın tarihi eser niteliğini haiz olması halinde Kültür Varlıkları Koruma Kurulu’ndan da gerekli izinlerin alınması gerekmektedir.
Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye davası kiraya veren ya da malik tarafından açılmalıdır. Kiraya verenin malik olmadığı hallerde dava açabilmesi için kiralanana yönelik gerçekleştirilecek esaslı onarım, genişletilme ya da değiştirileme faaliyetlerine dair malik tarafından yetkilendirilmiş olması gerekmektedir. Nitekim yetkilendirilmemiş olunması halinde iddia olunan değişiklik ve onarıma ilişkin ruhsat ve izinlerin alınması ya da inşa ve tadilat faaliyetlerinin gerçekleştirilebilmesi de mümkün olmayacaktır.
Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye davasının; belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunu takip eden 1 ay içerisinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise Türk Borçlar Kanunu’nun 329. maddesi hükmü doğrultusunda yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmemenin bitim tarihi belirlenerek bu tarihi takip eden 1 ay içerisinde açılması gerekmektedir. Bununla birlikte kiraya verenin dava açma süresi içerisinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi durumunda Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi hükmü dahilinde dava açma süresi 1 kira yılı için uzamış sayılır.
C. Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye (TBK m.351)
Yeni malikin gereksinimi hali 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi hükmünde; Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. şeklinde düzenlenmiştir.
Kanun hükmü dahilinde hali hazırda kiracısı bulunan kiralananı sonradan edinen malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası düzenlenmiş olup kira ilişkisinin sona ermesi için mülkiyetin devredilmesi durumu tek başına kira ilişkisini sona erdirmemektedir. Yeni malikin kira ilişkisini sona erdirebilmesi için; yeni malik tarafından kiralananın mülkiyetini edindiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiralananı edindiği, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut/işyeri gereksiniminin bulunması nedeniyle kira ilişkisini sona ereceğini kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Söz konusu bildirimin 1 aylık süre içerisinde gönderilmiş olması yeterli olmayıp Yargıtay içtihatları doğrultusunda ilgili yazılı bildirimin kiracıya aynı süre içerisinde ulaşmış olması gerekmektedir. Yazılı bildirimin kiracıya yazılı bildiriminin ardından 6 ay sonra yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası açabilecektir.
Yeni malikin bildirim ve dava açma sürelerine uyarak tahliye davası açması tek başına yeterli değildir. Bununla birlikte yeni malik, gereksinim iddiasının samimi ve zorunlu olduğunu, süreklilik arz ettiğini yukarıda “Kiraya Verenin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye” başlığı altında izah edilen açıklamalar dahilinde şüphesiz şekilde ortaya koymak zorundadır.
II. KİRACIDAN KAYNAKLANAN NEDENLERLE TAHLİYE DAVALARI
A. Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye (TBK m.352/I)
Tahliye taahhüdü; kiracı tarafından, kiralanın kendisine teslim edildiği tarihten sonraki belirli bir tarihte kiralananın tahliye edilerek kiraya verene teslim edileceğinin yazılı olarak belirtilmesi halidir.
Kiracının usule uygun şekilde vermiş olduğu tahliye taahhüdünün varlığı halinde belirttiği tarihte kiralananı tahliye ederek kiraya verene teslim etmesi gerekmektedir. Kiracının tahliye taahhüdüne uymayarak belirttiği tarihte kiralananı tahliye etmemesi halinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/I. maddesi hükmü dahilinde kiraya veren söz konusu yazılı tahliye taahhüdü ile belirtilen tahliye tarihini takip eden 1 ay içerisinde icra takibi başlatarak ya da dava açmak suretiyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep edebilmektedir.
Kural olarak kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdü usule uygun ise tahliye şartları gerçekleşmişse de kiralananın aile konutu olarak kullanılması halinde kiracı olan eşin tek başına tahliye taahhüdü vermesi yeterli olmamaktadır. Zira Türk Borçlar Kanunu’nun 349/I. Madde hükmü aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez düzenlemesi yer almakta olup bu dahilde geçerli tahliye taahhüdünün varlığından söz edebilmek için kiracı olmayan eşin de tahliye taahhüdüne açık rıza gösterdiğinin ortaya konulması gerekmektedir.
Kanun hükmünde açıkça tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra taahhüdün verilebileceği düzenlenmişse de uygulamada kira sözleşmesi ile birlikte ileri tarihli ya da tarihsiz olarak yazılı tahliye taahhüdü alınmaktaysa kanunda yazılı şartların oluşmaması nedeniyle taahhüt geçersiz olacaktır. Ancak bu geçersizliğin kiracı tarafından ispat edilmesi gerekmektedir.
B. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye (TBK m.352/II)
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/II. maddesi ile kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi hali düzenlenmiş olup düzenleme uyarınca kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir.
Düzenleme dahilinde ödeme zamanı gelmiş olmasına karşılık kiracı tarafından ödemesi gerçekleştirilmeyen kira bedellerine ilişkin aynı kira yılı içerisinde farklı aylara ilişkin kira bedellerine yönelik ihtara konu kira dönemi, kira ödeme tarihi, kira bedeli belirtilerek iki defa yazılı şekilde ihtar gerçekleştirilmiş olması gerekmektedir. Bu dahilde farklı kira yıllarına ilişkin ihtarlar, aynı kira ayına ilişkin birden fazla ihtar, ilk ihtar tarihi itibariyle muaccel hale gelmiş olmasına rağmen bölünerek gerçekleştirilen ihtarlar neticesinde iki haklı ihtardan söz edilemeyecektir. Nitekim kiracının kira bedelini ödemek istemesine rağmen kiraya veren tarafından ödemelerin alınmaması ve akabinde ihtar gönderilmesi halinde bu ihtarlarda haklı ihtar olarak değerlendirilemeyecektir. Bununla birlikte belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ve kira ödemelerinin peşin olarak ödenmesi kararlaştırılan durumlarda da iki haklı ihtar şartı gerçekleşmeyeceği için tahliye davası açılamaz.
Kira bedelinin geç ödenmesi durumunda kiraya veren tarafından gönderilen ihtarın ulaşma zamanı da haklı ihtarın varlığı noktasında önem arz etmektedir. Kiracıya gönderilen ihtarın tebliğinden sonra kira bedelinin ödenmesi haklı ihtarı oluştururken, ihtarın tebliğinden önce ödeme gerçekleştirilmesi halinde haklı ihtar kabul edilemeyecektir.
Kanun dahilinde iki haklı ihtarın varlığı halinde tahliye davasının açılması da süreye bağlanmış olup kiraya veren iki haklı ihtarın gerçekleştirildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davasını açmalıdır. Bununla birlikte kiraya verenin dava açma süresi içerisinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi durumunda Türk Borçlar Kanununun 353. maddesi hükmü dahilinde dava açma süresi 1 kira yılı için uzamış sayılır.
C. Kiracının veya Eşinin Oturmaya Elverişli Bir Konutun Bulunması Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m.352/III)
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/III. maddesi hükmü uyarınca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda ve kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyor olması halinde, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilmektedir.
Kiracının veya eşinin, kiralanan ile aynı ilçe veya beldede konutunun bulunması tek başına tahliye sebebi olarak değerlendirilememektedir. Kanun uyarınca söz konusu konutun kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte kiraya veren tarafından bilmiyor olması ve söz konusu konutun kiracı ve ailesinin sosyal ve sağlık durumları bakımından oturmaya elverişli olması gerekmektedir. Oturmaya elverişli konutun varlığı halinde eşlerin hukuki durumunun değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu hususta kiracı ve eşi arasında mahkeme tarafından verilmiş ayrılık kararı mevcut olması sebebiyle ayrı yaşama durumu söz konusu ise tahliye davası açılamayacaktır. Ancak kiracı ve eşinin herhangi bir karar olmaksızın fiili olarak ayrı yaşıyor olmaları tahliye davası açılabilecektir.
Kiraya veren tarafından kiracının ya da eşinin oturmaya elverişli aynı ilçe veya beldede konutun varlığı nedeniyle tahliye davasının belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunu takip eden 1 ay içerisinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise Türk Borçlar Kanunu’nun 329. maddesi hükmü doğrultusunda yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmemenin bitim tarihi belirlenerek bu tarihi takip eden 1 ay içerisinde açılması gerekmektedir. Bununla birlikte kiraya verenin dava açma süresi içerisinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi durumunda Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi hükmü dahilinde dava açma süresi 1 kira yılı için uzamış sayılır.